当超级耐用品房产, 遇上劳动力需求萎缩, 这次房产过剩必非同寻常

以前的房地产供大于求，都是投资性需求临时消失，市场买家突然消失，但住房消费需求仍旺盛，房子还是紧缺的，尤其是一线核心地段，房子还是供不应求的。最明显的特征是，以前的楼市，你可以不买房，但房东也可以不停地给你涨租金。

但这次房地产供大于求，却有极大的不同。即使是一线城市核心地段，房价和租金也在同步下滑。这说明，在剔除投资投机性需求后，真实的住房需求，也确确实实是下滑了！

为什么会这样？要从房地产需求端和供给端两头考虑。

首先考察需求端。总人口的下滑已是不争的事实，但更要命的是总人口下滑还附带了人口老龄化，更叠加了年轻人的晚婚甚至不婚，以及普遍的少子化。雪上加霜的是，年轻人失业率的大幅攀升，并且即使是就业了，就业岗位也普遍低端化。这种对房子需求下降的背后的深层原因，其实是AI和人形机器人出现后，对人力资源需求的长期下降趋势所决定的。并且，这种房地产有效需求下降，短期内几乎不可逆转。

其次在供给端。科技的进步，交通的改善，以及经过了几十年的房地产供不应求价格信号刺激，即使是一线城市的有效房产的总量，也终于达到了相当的规模，超过了需求。要注意的是，房产做为超级耐用品，使用寿命可以长达几十年，比汽车和家电更耐用，一旦形成有效供应，不会轻易消失。更加上十四五保障房的硬性考核指标的推出，房地产真的是不再稀缺了，甚至有点过剩了。

更糟糕的是，作为超级耐用品的存量房已经过剩了，但增量的新房，包括保障房保租房，工改住商改住，甚至大厂的自建公寓，还在源源不断地上市，去争夺日益稀少的住房消费者。

这本身就说明，房价和租金仍然在高位，仍然大大地有利可图，新增房地产的供给动力，并未因房价和租金的下跌而消失，也就是，价格还没有跌到位。

因此，综合上述两方面的因素，房地产市场一旦形成过剩，其惯性将难以逆转。

尤其是近期，即将出台的贴息和减税等鼓励买房的政策，虽然可以刺激购房，但这也只是将部分租客变成了自住，房价抬起来了，但租金将同时下滑。

因此，短期的房价可以刺激起来，但后续呢？